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不動産投資 HOW TO

住宅こそ不動産投資

住宅こそ不動産投資です

20数年前までは、賃金と不動産は右肩上がりに上昇を続け、マイホームを単純な憧れで手に入れることが、経済・社会情勢に合致した最もリスクの少ない投資手法であったことは結果として確かでした。しかし、バブル崩壊後、終身雇用制度の崩壊による給与所得の下落と不安定化、不動産においても収益を重視する評価基準への劇的な変革と新たな評価基準による大幅な価額下落など、これまでの20数年間でマイホームの取得に関する経済・社会情勢は大きく変化しました。

現在、かつてない低金利を背景に家賃と変わらない支払いで住宅が取得できることを謳い文句にマンションなどの新築住宅の販売が好調ですが、今日ではマイホームに対する憧れだけで物件購入を決めることは、将来に向けて大きなリスクを背負うことになりかねません。

特に新築のマンション、戸建てについては大きなリスクが伴う場合があります。それは35年という長期のローン返済期間中に売却、賃貸等の必要が迫った時に顕在化することになります。
異常なほどの低金利で設定された月々の支払いに釣られて収益率を無視した高額な価額設定の物件の購入やせっかくのマイホームだからと個人の趣味、価値観を優先した物件は個性的過ぎると売買、賃貸でも一般の方には敬遠されかねません。現在の不動産の評価基準は収益です。住宅の場合の収益とは賃料にほかならず、賃料をいくらで貸すことができるのかが評価の全てとなります。

併せて一般的な元利均等でのローンは当初10年程度、元本がほとんど減らず、10年以内では売却額がローン残高に不足するケースがほとんどです。賃料の評価が低いことは物件全体の評価に直結し、売買価額が大きく下がります。マイホームであっても貸せる物件なのか?売れる物件なのか?という検証は単純な投資物件を購入する以上に慎重に行うことが必要不可欠です。

掘り出しものは無い

不動産に掘り出し物件はありません。特殊な事情が絡んでいる物件が何年かに一度は出たとしても、まず市場には出てきません。市場に出る前に情報を手に入れた不動産会社が自社で購入するか、特定の方に内々で紹介して終わりです。市場に出る物件は、

1
主が強気で価額が高く、利回りが低い。
2
年数が古く、躯体、設備に多額の維持・管理費用が見込まれる。
3
市場とのミスマッチにより空室がある。などの物件です。

問題はこれらの物件に対し、どのようにアプローチして、どのような評価を行うのかです。物件によってはアイデア次第で効果的なミスマッチの解消が図れる物件もあり、掘り出し物は無くとも、掘り出し物に換えていくことは可能です。

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