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不動産投資 HOW TO

買い替え・資産整理

不動産の売り買いは身近なものではありませんよね?ましてや、資産買い替えなんて度々行う事でもないと思います。しかし、普段の生活でも資産買い替えのタイミングはやってくるものです。例えば・・・

不動産は売却するタイミングによって課税される税金に大きな差が出るのです。
ここで該当してくるのが「短期譲渡所得」・「長期譲渡所得」です。それでは、この2つの言葉についてご説明します。

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短期譲渡所得

譲渡年の1月1日(土地等建物等以外の資産は譲渡日)時点において、所有期間が5年以下の資産の譲渡による所得の事です。
投機目的の売買を防ぐ意味から土地等建物等の場合は、税率は高く定められています。

税額 = 譲渡利益 × 39%(所得税30%住民税9%)
2
長期譲渡所得

譲渡年の1月1日(土地等建物等以外の資産は譲渡日)時点において、5年の所有期間を超えている資産を譲渡したことによる譲渡所得の事です。

税額 = 譲渡利益 × 20%(所得税15%住民税5%)

上記以外にも平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。
具体的に数字を用いて説明したいと思います。

まず、この税金は売却譲渡した際に出た利益が課税対象になります。例えば・・・

マンションを1200万円で購入、その後1500万円で売却。この場合本人が得た利益は 売却価格-購入価格 (取得・売却経費含む)=利益 (課税対象額) 1500万円-1200万円=300万円

つまり課税対象は300万円となります。

3
長期譲渡所得の場合…

譲渡利益が300万円の場合

譲渡利益が300万円の場合

そして、この区別は原則として資産の「取得の日」を基準として、5年以内に譲渡されたか否かで判断されます。

では、2015年の3月20日に土地・建物を取得した場合の短期譲渡所得、長期譲渡所得の解釈はどうなるでしょうか。

答えは・・・2021年1月1日を超えると所有期間が5年を超えたと判断され、長期譲渡所得に。2020年の12月31日までに譲渡してしまうと、短期譲渡所得となります。
つまり、長期譲渡所得で売却する事を考えた場合、2015年の1月1日に取得すると、ほぼ6年の所有が必要となり、2015年の12月31日に取得するとほぼ5年の所有となります。
この解釈を誤ってしまうと、思わぬ課税と出費になる可能性があるのでこれから売却をされる方は今一度所有基準日を確認する事をお勧め致します。

「資産整理」 きちんと把握しておきましょう。

資産整理とは

土地・建物を売却して整理しましょう!というものではありません。
現在の資産状況を整理整頓し、財産を引き継ぐ子や孫がその状況を把握できるようにしておくということです。
資産を整理整頓しておく事により、預貯金等プラスの財産のみならず、借金等マイナスの財産も把握することができます。相続後に「家族の知らない借金が出てきた」または「利益を産んでいない収益アパートがあった」という事がないように、事前に把握しておく事が重要です。

もし、利益を産んでいないアパートがあったら・・・今のうちに管理を見なおす必要があります。

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