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売買ブログ

17/8/5売買のマメ知識

人の振り見て・・・・

そろそろ 初の宅地建物取引士の更新を向かえる事になり、資格取得前は

結構勉強していたものの、いったいどれだけの知識が頭の中に残っているのだろうなんて

考えていたら、先日、あるスタッフが仲介手数料(報酬額)の説明をしている光景に

遭遇しました。

 

不動産の仲介手数料でよく目にして耳にする 『 3% + 6万 』 というこの計算式ですが、

『 + 6万 は何??? 』 ってなりますよね・・・

私もしっかり説明ができるだろうか・・・と 不安を感じながら 聞き耳を立てていました。

 

そこで 取引士として 知識のおさらいの意味も踏まえて、私なりにまとめてみました!

まず 『 3% + 6万 』 は一旦忘れましょう!

 

不動産取引における仲介手数料(報酬額の上限)には業法に規定があり、次の通りとなります。

 

  1. 売買価格が 200万円以下 の場合 5% の料率を かけて算出した 額

  2. 売買価格が 200万円を超える部分 から 400万円以下 の場合 4% 

     の料率を かけて算出した 額

  3. 売買価格が 400万円を超える部分 からは 3% の料率を かけて算出した 額

 

この、1.2.3.が正式な 計算式 です      が、分かりにくいですね・・・

 

実際に例をあげて見てみましょう!

スライド1

  まず、売買価格が仮に1,000万円とします。

  そして、200万円以下 と 400万円以下 と 400万円を超える部分

  でライン引きをして、分けて考えてみましょう!

規定の通りに、200万円以下 は 5%、 

       400万円以下 は 4%、 

    400万円を超える部分 は 3%

 

ですから 次 のようになりますね!

スライド2

実際にそれぞれの料率をかけて、計算してみると 次のようになります。

スライド3

よって、売買価格が1,000万円の場合の仲介手数料は

                18万 + 8万 + 10万 = 36万円(税別)

スライド4

と、なる訳です。 これが、正式な仲介手数料の計算式となります。

次は、仮に売買価格が3,000万円とした場合の例を、同じようにライン引きをして計算してみると、

スライド8

となり、売買価格が3,000万円の場合の仲介手数料は 96万円(税別) となります。

 

さて、いよいよ 『 3% + 6万 』 の考え方です。

正式な計算式では、いちいち 分けて それぞれの料率をかけて 合計 を 出さなくてはなりません。

 

ん~~・・・ 面倒くさい!

 

そこで、とりあえず 全体に 3% を かけて 計算してみると どうなるか試してみましょう!

スライド9 

これも、基本に戻って ちゃんと 200万円以下 と 400万円以下 と 400万円を超える部分でライン引きをしてみましょう!

スライド10

はい! このようになりますね! 本来 4% で計算しないといけない部分と 5% で計算しないといけない部分に 3% をかけて 計算しているので、差額(マイナス)が出るのは当然の事です。

スライド11

差額は 本来 4% で計算する部分が 2万円 、 5% で計算する部分が 4万円 となります。

 

もうひとつ、売買価格が3,000万円の場合も 3% で計算してみます

スライド14

差額は 本来 4% で計算する部分が 2万円 、 5% で計算する部分が 4万円 となります。

 

 

ん・・・・  あれ???? 差額が  一緒じゃないか!

スライド15

そうなんです! 売買価格が変動しても、差額は常に 変わらないんです! 変動するのは

400万円を超える部分のみ です!

スライド16

 更に、ここに注目してみてください。それぞれの 差額が変動しないという事は、

 合計の 差額 ( 6万円 ) は変動しません!

 

そして この 差額 ( 6万円 ) こそが、説明に困る 憎っくき 『 +6万円 』 の正体なのです!

 

つまり、いちいち ライン引き をして、それぞれの料率をかけて、合計を出すのは、面倒なので、

とりあえず、全体に 3% を かけて あとで 修正を 加える 便利な 公式 が 『 3% + 6万円 』 なんですね!

スライド17スライド18

この 『 3% + 6万円 』 は、簡略化された 速算式 と呼ばれるもので、一般的に使われていますが、

正式な 計算式では無く、

あくまでも 簡略化された 速算式 である

 

ということが、伝われば 『 +6万円 って何??? 』 の 誤解も 解けるのではないでしょうか!

 

スライド19 

とは言え、これを 言葉だけで 説明するのは かなり難しい・・・・

 皆さんは どういうふうに 説明しているんでしょうか?

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