17/8/5売買のマメ知識
人の振り見て・・・・
そろそろ 初の宅地建物取引士の更新を向かえる事になり、資格取得前は
結構勉強していたものの、いったいどれだけの知識が頭の中に残っているのだろうなんて
考えていたら、先日、あるスタッフが仲介手数料（報酬額）の説明をしている光景に
遭遇しました。
不動産の仲介手数料でよく目にして耳にする 『 ３％ ＋ ６万 』 というこの計算式ですが、
『 ＋ ６万 は何？？？ 』 ってなりますよね・・・
私もしっかり説明ができるだろうか・・・と 不安を感じながら 聞き耳を立てていました。
そこで 取引士として 知識のおさらいの意味も踏まえて、私なりにまとめてみました！
まず 『 ３％ ＋ ６万 』 は一旦忘れましょう！
不動産取引における仲介手数料（報酬額の上限）には業法に規定があり、次の通りとなります。
１． 売買価格が ２００万円以下 の場合 ５％ の料率を かけて算出した 額
２． 売買価格が ２００万円を超える部分 から ４００万円以下 の場合 ４％
の料率を かけて算出した 額
３． 売買価格が ４００万円を超える部分 からは ３％ の料率を かけて算出した 額
この、１．２．３．が正式な 計算式 です が、分かりにくいですね・・・
実際に例をあげて見てみましょう！
まず、売買価格が仮に１，０００万円とします。
そして、２００万円以下 と ４００万円以下 と ４００万円を超える部分
でライン引きをして、分けて考えてみましょう！
規定の通りに、２００万円以下 は ５％、
４００万円以下 は ４％、
４００万円を超える部分 は ３％
ですから 次 のようになりますね！
実際にそれぞれの料率をかけて、計算してみると 次のようになります。
よって、売買価格が１，０００万円の場合の仲介手数料は
１８万 ＋ ８万 ＋ １０万 ＝ ３６万円（税別）
と、なる訳です。 これが、正式な仲介手数料の計算式となります。
次は、仮に売買価格が３，０００万円とした場合の例を、同じようにライン引きをして計算してみると、
となり、売買価格が３，０００万円の場合の仲介手数料は ９６万円（税別） となります。
さて、いよいよ 『 ３％ ＋ ６万 』 の考え方です。
正式な計算式では、いちいち 分けて それぞれの料率をかけて 合計 を 出さなくてはなりません。
ん～～・・・ 面倒くさい！
そこで、とりあえず 全体に ３％ を かけて 計算してみると どうなるか試してみましょう！
これも、基本に戻って ちゃんと ２００万円以下 と ４００万円以下 と ４００万円を超える部分でライン引きをしてみましょう！
はい！ このようになりますね！ 本来 ４％ で計算しないといけない部分と ５％ で計算しないといけない部分に ３％ をかけて 計算しているので、差額（マイナス）が出るのは当然の事です。
差額は 本来 ４％ で計算する部分が ２万円 、 ５％ で計算する部分が ４万円 となります。
もうひとつ、売買価格が３，０００万円の場合も ３％ で計算してみます
差額は 本来 ４％ で計算する部分が ２万円 、 ５％ で計算する部分が ４万円 となります。
ん・・・・ あれ？？？？ 差額が 一緒じゃないか！
そうなんです！ 売買価格が変動しても、差額は常に 変わらないんです！ 変動するのは
４００万円を超える部分のみ です！
更に、ここに注目してみてください。それぞれの 差額が変動しないという事は、
合計の 差額 （ ６万円 ） は変動しません！
そして この 差額 （ ６万円 ） こそが、説明に困る 憎っくき 『 ＋６万円 』 の正体なのです！
つまり、いちいち ライン引き をして、それぞれの料率をかけて、合計を出すのは、面倒なので、
とりあえず、全体に ３％ を かけて あとで 修正を 加える 便利な 公式 が 『 ３％ ＋ ６万円 』 なんですね！
この 『 ３％ ＋ ６万円 』 は、簡略化された 速算式 と呼ばれるもので、一般的に使われていますが、
正式な 計算式では無く、
あくまでも 簡略化された 速算式 である
ということが、伝われば 『 ＋６万円 って何？？？ 』 の 誤解も 解けるのではないでしょうか！
とは言え、これを 言葉だけで 説明するのは かなり難しい・・・・
皆さんは どういうふうに 説明しているんでしょうか？
