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不動産競売について

不動産競売とは・・・

不動産競売の入口として、どのような状況で「競売不動産」になるのかを図でご説明したいとおもいます。

競売不動産1

融資の条件として「Aさん」の物件に「○×銀行」から抵当権が設定されているのが一般的です。
融資を受けた「Aさん」は毎月の支払をコツコツ積み重ねて完済できればいいのですが、この支払いが数カ月滞った際に「○×銀行」が抵当権を実行すると「不動産競売」の対象となってしまいます。

競売不動産2

ちょっとした豆知識ですが「きょうばい」と読むのが一般的ですが、
不動産用語として「けいばい」と読みます。

競売物件と一般物件の違い

一般物件競売物件
関連する手続き規定宅建業法民事執行法
購入窓口宅建業法裁判所
消費者保護規定あり(宅建業法)なし
仲介責任ありなし
瑕疵担保責任ありなし
物件調査宅建業者自己責任
物件内覧できる原則不可

対象物件が土地であれば問題ありませんが、建物ですと内覧が原則不可という所は注意点です。
また、瑕疵担保責任がありませんのでこちらも注意点として押さえておきたいポイントです。
市場の価格より安価で手に入れる事はできますが、それなりのリスクが伴うので、慎重な調査と判断が必要となります。

競売物件の一般的な流れ

競売不動産の流れ 1

1消費者からの問い合わせ
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2 相談(面談)
競売物件の詳細は「3点セット」と呼ばれる資料を調べる事から始まります。
「3点セット」とは、「物件調査」、「現況調査報告書」、「評価書」のことをいいます。この内容は誰でも閲覧・取得はできます。しかし、一般の方が理解するのは容易でありませんので是非CUBEにご相談下さい。
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3競売サポート契約
金融機関からの借入にて取得を検討しているのであればこの時点で借入の準備を進めて行くことが必要です。CUBEにて銀行サポートも行います。依頼者よりCUBEへサポート依頼をするにあたり、「サポート契約」を締結して頂きます。
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4物件調査
先程ご紹介した「3点セット」を参考にCUBE独自の市場調査を行います。
依頼者に代わり徹底的な調査を行います。
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5報告書
市場調査の結果に基づいて予想価格をご提示致します。
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6入札
入札以外にもその他費用が発生します。
入札価格/登録免許税/リフォーム代/立退き実費/滞納管理費/その他/サポート料(手数料)
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7 開札(最高価格買受人決定)
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8売却許可決定日

競売不動産の流れ 2

1売却許可決定日
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2代金納付
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3占有解除
建物内に占有者(住人等)がいる場合は出ていってもらわなければなりません。
CUBEが依頼人に変わって占有者に競売によって売却が決定した事を伝え○月×日までに明け渡しする旨を通達します。
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4執行文付与申請・送達証明
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5執行申立て
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6催告日
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7強制執行
いつまでも建物を明渡さない占有者に対しては強制執行を行います。
もちろんCUBEが代行致します。
占有者が立てこもる可能性があるのでCUBEも万全の対策をして臨みます。
強制執行には鍵屋、ひっこし作業員、倉庫、執行官立会費用が必要になり買受人が立て替える事になります。

物件調査

3点セットといわれる「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の資料を元に調査を行います。
土地であれば現地確認を行うのは可能ですが、建物はそうはいきません。居住者がいる場合内部を見ることは出来ません。よって、裁判所の資料である3点セットから様々な情報を取得しどのような物件かを把握し理解する必要があります。
権利関係も同様の事がいえます。そのご説明をCUBEにて丁寧且つ的確に行います。

現場調査

3点セットの資料を参考に現地調査を行います。調査のポイントは占有者、建物の状態、近隣環境、生活状況等、その他プロの目で徹底的に調査します。
建物のチェックポイントは基礎。地面と基礎の間に隙間があったり、不自然にアスファルトが盛られている場合は、地盤沈下の可能性が考えられます。徹底的に調査する理由として、3点セットの調査日時は、入札開始日時の数カ月前となっています。つまり、執行官が調査した時からどれほど変化したのかまで記載されていません。だからこそ現地調査が必ず必要になります。
自分自身が購入するつもりで調査を行っていきますので、調査結果次第では入札を控えるアドバイスもさせて頂きます。

入札

物件調査から物件の状況、近隣市場等を考慮し、根拠だった資料を作成し、入札価格の算出・提案のアドバイスをさせて頂きます。
入札の際、書類に不備があると入札は無効になってしまいます。そのような不備が無いよう、CUBEにて必要書類確認と裁判所への提出をサポートしていきます。

落札後

落札出来た際、各種必要書類の作成を行い代金納付から所有権移転まで責任をもってCUBEがサポートしていきます。

占有者対応

競売で落札した方が一番心配されるのは占有者の対応です。
場合によっては多額の立ち退き料を請求したり、引渡を拒まれるケースがあります。
しかし、ご安心下さい。競売物件は消費者保護法適応外になりますので、強制執行にて退去を行う事ができます。強制執行までの手続き、手配、執行当日まで万全の体制を整えてサポートしていきます。

Q&A

競売物件の情報はどこで手に入れられるのでしょうか?
物件所在地を管轄する裁判所にファイル(3点セット)が閲覧できるコーナーが
設置してあります。
また、住宅情報誌や新聞等でも情報取得はできます。
BIT 不動産競売物件情報サイトよりPDFで閲覧ができます。
ローンは利用できますか?
入札前に金融機関での仮審査を行い、仮承認をもらいます。
その後、入札に参加し、落札者となれば、金融機関に正式申し込みを行います。
その場合、裁判所にローン利用を書面で申立てます。
建物の中は見れますか?
原則として内部を見ることはできません。物件明細書の間取り図面や内部写真にて確認となります。また、内覧できる制度もできましたが、実際の所内覧できる物件はほとんどありません。
落札できなかった場合保証金はどうなりますか?
入札するには保証金を納めなければなりません。保証金は原則表示されている売却基準価格の2割です。落札できなかった場合、保証金は1週間以内に返還されます。
落札できなかった場合保証金はどうなりますか?
落札できなかった場合は、保証金は戻ってきます。しかし落札後に購入代金が支払えなかった場合保証金は、返ってきませんので注意してください。
初めての競売入札です。誰でも入札可能ですか?
はい、もちろん可能です。CUBEスタッフにて丁寧に案内・サポート致します。

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